– Чому саме виникла потреба в управителях?
Необхідність в управителях багатоквартирних будинків виникла доволі давно. Реформування житлово-комунального господарства розпочалося ще у 2004 році. Уже тоді була ухвалена відповідна державна програма. Вона була прописана досить добре, але так і не була виконана. Більш реальні кроки були закладені в програмі 2009-2014 років, проте й вона була провалена.
Одним із важливих напрямків цих програм була демонополізація ринку управління житлом. Мається на увазі створення конкурентного середовища. Окрім того, раніше всі багатоповерхівки знаходилися на балансі міської ради й відповідно їхнім управлінням займалися ЖЕКи. У новому ж Законі про ЖКГ слова «балансоутримувач» немає, тобто й поняття такого вже не існує. Закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» говорить, що співвласниками будинку вже є його мешканці. По суті, це правильно, оскільки практично всі квартири вже приватизовані й будинки належать людям, а не міській раді. Саме тому власники (мешканці) багатоповерхівки й повинні самостійно визначитися з тим, як управляти цим будинком.
У законі чітко прописано, що повинні відбутися збори співвласників, де вибереться одна або декілька уповноважених осіб, які матимуть право вирішувати загальні питання. Загалом у громадян, і зокрема в прилучан, є три можливі шляхи. Перший – не обирати управителя, а самим збиратися й виконувати роботу на території їхнього будинку. Але, якщо реально дивитися на речі, це не дуже вдала ідея. Не так уже й просто всіх разом зібрати, а збори коштів – й узагалі вічна проблема. Другий варіант – знову ж таки, зібратися та створити ОСББ, які, до речі, поки що реалізують найбільш ефективну схему управління багатоквартирними будинками, а третій – усім будинком найняти управляючого (укласти з ним договір), який і буде надавати необхідні послуги, а співвласники, у свою чергу, сплачуватимуть кошти за виконану роботу.
– Як на законодавчому рівні визначені статус управителя, його функціональні обов’язки та права?
Законодавчих і підзаконних актів у сфері житлово-комунальних послуг у нас чимало. На сьогодні варто відзначити ухвалений Верховною Радою Закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Його можна назвати революційним. Справа в тому, що він надає співвласникам багатоквартирних будинків ефективний механізм вибору управителя для свого будинку. При цьому тепер для ухвалення такого рішення більшістю голосів нема необхідності реєструвати юридичну особу.
– Як будуть оформлюватися відносини з управителями?
Відносини з управителем у будь-якому випадку регулюються укладеним договором. Як і сьогодні, так і надалі власники багатоквартирного будинку (в тому числі, й об’єднані в ОСББ) укладатимуть із управителем договір, умови якого повинні відповідати умовам типового договору. Важливо відзначити, що рішення про залучення управителя та про його вибір ухвалюється власниками будинку на загальних зборах. Договір з управителем від імені ОСББ підписує його голова. У будинках, де ОСББ не створене, для цих цілей на загальних зборах обирається уповноважена особа (або кілька осіб) із числа співвласників. Таку можливість їм надає закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Важливо пам’ятати, що типовий договір передбачає взаємну відповідальність – управителя перед власниками, а власників – перед управителем. Це значно підвищує ефективність управління будинком. І ще такий момент – якщо співвласники будинку самостійно оберуть собі управителя, то є можливість дещо скоригувати типовий договір, у плані прав та обов’язків обох сторін. Якщо ж управитель визначиться за результатами конкурсу – цього зробити не можна буде. До типового договору увійде перелік складових робіт (послуг) із управління багатоквартирним будинком, який складений згідно з обов’язковим переліком робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27 липня 2018 року №190).
Вартість послуг із управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) та згодою управителя й зазначається в договорі з управителем. Договір із управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.
– Чим конкретно займається управитель? Він займається управлінням виключно спільного майна мешканців багатоквартирного будинку чи може одночасно займатися вирішенням їх індивідуальних житлово-комунальних потреб?
Звісно управитель займається обслуговуванням, утриманням спільного майна будинку, прибудинкової території, дитячих майданчиків, місць загального користування (підвали, під’їзди, горище, дах) – це його прямий обов’язок. Одночасно він зможе займатися й соціальними питаннями, наприклад, наданням допомоги в оформленні житлової субсидії. Управитель зацікавлений у цьому, бо це платежі, що підуть на обслуговування будинку та прибудинкової території.
– Які варіанти у виборі управителя мають саме прилучани?
На це питання однозначної відповіді немає. У нашому місті є комунальне підприємство «Прилукижитлобуд», яке можна обрати в якості управителя. Чи з’являться ще варіанти, покаже конкурс, про який уже оголошено в ЗМІ.
– Як бути у випадку, якщо мешканці будинку не наймають управителя?
Як уже говорилося, відповідно до Закону «Про особливості здійснення права власності в багатоповерховому будинку» мешканці багатоповерхівок повинні самостійно визначитися з формою управління своїм будинком – створити ОСББ, самим утримувати будинок чи обрати управителя. На це державою визначався термін – 1 рік. Але, у разі, якщо протягом року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради. У Прилуках наразі 268 будинків, які не визначилися з формою управління. Саме для них і запущено конкурс.
Згідно рішення «Про оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку в місті Прилуки» до 10 березня 2019 року на офіційному веб-сайті Прилуцької міської ради було оприлюднено оголошення про проведення конкурсу. Прийом конкурсних пропозицій від учасників триватиме до 8 квітня 2019 року. Якщо під час проведення конкурсу хтось окрім «Прилукижитлобуд» матиме бажання подати заявку на участь, то звісно, в нас буде вибір. Це може бути навіть компанія з іншого міста. Якщо вона відповідатиме всім критеріям, то стане переможцем і займатиметься цією діяльністю. Міська рада на це ніякого впливу не має.
Підсумовуючи все сказане, можна дійти висновку, що суть усіх змін зводиться до вирівнювання прав громадян – співвласників багатоквартирних будинків. Але першочергово, для того, щоб у будинку та на прилеглій території точно був порядок, треба самостійно прийняти рішення та визначитися з управителем, який і зможе забезпечити цей порядок.
Інформація «ГП»
